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台北金融

富爸爸如何幫兒子安排新房最有利?

標籤 : 林東振,房地產,財產移轉,過戶,購房
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  台北的房價所得比接近15倍,對於一般年輕人而言,購房是一個沉重的負擔。可是有些年輕人比較幸運,有個富爸爸可以協助他完成他的願望。

  話說富爸爸的兒子即將新婚,富爸爸正思考打算如何安排兒子新房的方式最有利,富爸爸心想把自己名下的,也是不久前投資的房子過戶給他;富爸爸前不久投資的房子有兩戶,有一戶是在102年買進,另一戶是在104年底買入的。當然富爸爸可用贈與或其他更有利的方式過戶,端看何種方案最有利。另外,若是從第三者如建商取得也是選項之一。


  談到贈與當然需要了解一下法律規定,稅法規定須注意幾個〔Wh〕的問題,第一個是Who,贈與時是要向贈與人課徵贈與稅,贈與人的身分又可分屬人主義及屬地主義,凡是經常居住在境內的國人是屬人主義,要針對其境內及境外的贈與課稅,非是經常居住在境內的國人及外國人只針對在境內的財產贈與課稅。第二個是When,贈與稅是在贈與後30天內,依照當年是否超過免稅贈與金額220萬來申報。第三個是What,何種財產需申報及計價標準,台灣贈與不動產有個很特別的規定,贈與額不是用市價,而是用土地公告現值及建物評定價來計算,因此贈與金額就有很大的節稅空間。第四是How,贈與稅有免稅額及扣除額等規定若其稅率在今年五月調整成10%、15%及20%等三個級距。

  富爸爸如果是把他名下財產用贈與過戶給兒子當然屬直接贈與,若是向建設公司買入,用兒子為登記名義人,依稅法規定為視同贈與:

  「以自己之資金,無償為他人購置財產者,其資金。但該財產為不動產者,其不動產。」
 
  若是選擇將現有名下以買賣過戶給兒子,由於爸爸持有兩戶房子時間不同,又必須考慮房地合一稅的問題,102年開始持有的房子過戶時屬於舊制財產交易所得,只就建物的部分課所得稅。104年底買入的房子,在106年中過戶要採房地合一稅新制。至於若向建商購買,當然等於是在新制期間取得,但不論何方式,將來兒子再出售時都得用房地合一稅新制課稅。

  若是以現有房子過戶,兒子也有收入付費能力,可以用贈與或買賣方式。但買賣方式應優於贈與方式,有以下優點:
  1. 贈與時房子取得成本以公告現值計算,將來房子再出售可減除成本降低,增加下一次房地合一稅交易所得,使得稅負增加。買賣市價一般遠高於法定價,可以墊高成本。
  2. 贈與稅法視同贈與規定:「二親等以內親屬間財產之買賣。但能提出已支付價款之確實證明,且該已支付之價款非由出賣人貸與或提供擔保向他人借得者,不在此限。」
  若是符合以上但書規定,父子之間的不動產移轉就不會被視為贈與。因此也不會有贈與稅的問題了。




文/兩岸CFP講師 林東振《富爸爸如何幫兒子安排新房最有利!?》
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